Connaître ses moyens avant de choisir sa maison
Association des courtiers et agents immobiliers du Québec
Contenu
- Connaître ses moyens avant de choisir sa maison
Quel montant puis-je me permettre d’investir pour l’achat de ma maison ?
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- Quel est le montant de financement dont j’ai besoin ?
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Quel montant puis-je me permettre d’investir pour l’achat de ma maison ?
Analyse de votre capacité financière
Avant d’entreprendre votre recherche d’une nouvelle maison, une analyse de vos besoins et une évaluation précise de votre capacité fi nancière sont essentielles. Il vous faut établir un budget réaliste en tenant compte de vos habitudes de vie et de vos objectifs. Le but de cet exercice est de fi xer un prix d’achat raisonnable. De cette façon, l’échantillonnage de votre recherche sera plus précis et vous éviterez de vous exposer à la tentation d’un immeuble trop cher pour vos moyens.
L’élément clé de cet exercice est la précision. Il faut se rappeler qu’un budget a une utilité dans la mesure où il tient compte de l’ensemble de vos besoins et de votre situation personnelle ou familiale.
Estimation de la valeur maximale de votre prêt hypothécaire
La plupart des prêteurs hypothécaires utilisent deux ratios pour établir le montant maximal du prêt pouvant être consenti pour un propriétaire occupant, soit les ratios ABD et ATD.
Le ratio ABD
Le ratio ABD (amortissement brut de la dette) établit à 32 % du revenu brut de l’emprunteur le montant maximum qui peut lui être consenti. Le ratio ABD = (capital + intérêts + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo) ÷ revenu annuel brut.
Le ratio ATD
Le ratio ATD (amortissement total de la dette) établit quant à lui à 40 % du revenu brut de l’emprunteur le montant maximum qui peut lui être consenti parce qu’il tient également compte de l’endettement personnel. Le ratio ATD = (capital + intérêts + taxes + chauffage + 50 % des frais de condo + paiement des dettes personnelles) ÷ revenu annuel brut.
Calcul de votre budget mensuel de logement
Votre budget mensuel de logement représente le montant dont vous disposez pour habiter, fifi nancer et chauffer votre future maison, une fois que vous avez fait face à toutes vos autres obligations. Pour cet exercice, vous pouvez utiliser plusieurs données actuelles qui ne changeront pas lorsque vous serez devenu propriétaire de votre nouvelle maison : votre revenu familial net, vos dettes (prêt étudiant, prêt auto, etc.) et les dépenses courantes (nourriture, vêtements, assurances, frais divers, etc.) (voir Tableau 1).
La différence entre votre revenu familial net et le total de vos dépenses mensuelles constitue votre budget mensuel de logement. Ce montant doit suffi re à couvrir le remboursement de votre emprunt hypothécaire (capital et intérêts), les taxes, le chauffage et 50 % des frais de copropriété s’il y a lieu.
Rappelez-vous qu’un budget est utile dans la mesure où il correspond à la réalité. C’est votre budget, plus que les méthodes de calcul de vos mensualités, qui vous éclairera sur les limites de votre emprunt hypothécaire.
Quel est le montant de financement dont j’ai besoin ?
L’une des principales préoccupations de l’acheteur immobilier concerne le fi nancement hypothécaire. Pour déterminer le montant que vous avez besoin d’emprunter, vous devez connaître le prix d’achat de l’immeuble et le total des dépenses que vous devrez assumer au comptant. Le sommaire de ces calculs vous permettra de déterminer le montant du fi nancement dont vous aurez besoin pour l’achat de votre maison (voir Tableau 3).
Débours au comptant
Vous devez prévoir plusieurs débours au comptant lorsque vous achetez une maison. L’estimation de ces dépenses est nécessaire afi n de déterminer le montant que vous avez besoin d’emprunter pour fi nancer l’acquisition de votre nouvelle résidence.
Acompte
Lorsque sera venu le moment de présenter votre promesse d’achat, vous déposerez probablement un acompte sur le prix de la maison convoitée, dans le but de démontrer votre sérieux en tant qu’acheteur. Vous devez prévoir un débours au comptant à cet effet. Cet acompte fera partie intégrante de la mise de fonds.
Mise de fonds
La mise de fonds représente très certainement le plus important débours requis au moment de l’achat. Une mise de fonds élevée signifi e que les versements mensuels servant à rembourser l’emprunt hypothécaire seront moindres. Par ailleurs, une mise de fonds inférieure à 25 % du prix d’achat signifi e que le prêt hypothécaire doit être assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou par GE Capital Assurance Hypothèque Canada. Il faut prévoir une prime d’assurance établie selon un pourcentage du prêt accordé qui sera ajoutée au montant du prêt et une taxe provinciale de 9 % sur ladite assurance, payable lors de la signature chez le notaire.
Frais indirects
Plusieurs frais indirects doivent être assumés lorsque vous achetez une maison. En effet, il faut prévoir des coûts pour l’inspection du bâtiment, l’évaluation de la propriété, la demande de prêt, le notaire, les taxes, les assurances, etc. (voir Tableau 2). L’emprunteur doit être en mesure de prouver qu’il dispose d’une somme équivalant à 1,5 % du prix d’achat pour couvrir les frais indirects.
Sommaire des calculs
Maintenant que vous avez passé en revue l’ensemble des dépenses reliées à l’acquisition de votre maison, il vous reste à faire le sommaire de vos calculs (voir Tableau 3). Inscrivez d’abord le prix de l’immeuble. Additionnez le montant total des frais indirects que vous avez calculés au Tableau 2. Vous obtiendrez ainsi le coût d’acquisition de votre nouvelle maison. Soustrayez ensuite de ce montant l’acompte, la mise de fonds et le fruit de la vente de votre immeuble actuel si vous étiez déjà propriétaire. Le total de ces calculs déterminera le montant de fi nancement nécessaire à l’acquisition de votre nouvelle maison. Vous êtes maintenant en mesure de vérifi er si l’emprunt nécessaire à l’achat de votre maison s’intègre bien à votre budget. N’hésitez pas à faire les changements qui s’imposent et à modifi er vos objectifs si nécessaire.
Régime d’accession à la propriété
Le Régime d’accession à la propriété (R.A.P.) peut représenter une avenue intéressante lorsqu’on désire utiliser les fonds contenus dans son Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour les affecter à l’achat de sa maison. Chaque acheteur peut ainsi retirer jusqu’à concurrence de 20 000 $ de son régime, sans avoir à payer d’impôt au moment du retrait. Les fonds doivent cependant avoir été déposés dans le REER depuis au moins 90 jours.
Le montant retiré doit être remboursé au REER sur une période de quinze ans, à raison de 1.15 du montant par année. Par exemple, le remboursement annuel a prévoir, à la suite de l'utilisation d'une somme de 15 000 $ placés dans un REER, serait de 1 000 $ par année (soit un quinzième des 15 000 $) pendant 15 années consécutives. Si le bénéficiaire du programme ne parvenait pas a s'acquitter de cette condition, le montant non remboursé serait ajouté à son revenu annuel brut.
Conditions d’admissibilité
L’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu de résidence principale au cours des cinq dernières années ou vivre avec un conjoint qui est propriétaire d’une résidence principale. De plus, l’acheteur doit avoir remboursé tous les fonds qu’il pourrait avoir retirés de son REER dans le cadre du RAP antérieurement à cette période.
Habitations admissibles
Tous les types d’habitations, neuves ou existantes, se qualifi ent. L’habitation doit être située au Canada, ne pas avoir été votre propriété, ni celle de votre conjoint, plus de 30 jours avant le retrait effectué. L’habitation doit aussi être occupée comme lieu de résidence principale moins d’un an après son acquisition ou sa construction.
Pour l’utilisation du tableau ci-dessus, vous devez multiplier le nombre de tranches de 1 000 $ de votre emprunt hypothécaire par le coût établi par tranche de 1 000 $ empruntés. Le résultat obtenu ne devrait pas excéder le montant prévu à votre budget de logement
Par exemple, si votre taux d’intérêt est 6,5 % et que le montant de votre emprunt hypothécaire s’élève à 100 000 $, il vous en coûtera 670 $ par mois pour le remboursement de votre hypothèque (100 tranches de 1 000 $ empruntés X 6,70 $ = 670 $). N.B. : Plus la période d’amortissement est courte, moins le montant total d’intérêt à payer sera élevé (en supposant que le taux d’intérêt demeure constant tout au long de la période d’amortissement). Vous avez donc intérêt à privilégier la plus courte période d’amortissement possible.
Ce guide est produit par l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ). Pour obtenir de plus amples informations, communiquez avec l'association aux coordonnées suivantes :
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